• Outubro de 2017
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Os cuidados com contratos de locação em shoppings centers

O comércio varejista acumula sucessivas perdas em 2015, de acordo com o IBGE. Sete em cada dez segmentos pesquisados registraram perdas nas vendas, que em produtos específicos como o de eletrodomésticos, a variação negativa chegou a 16%. Nesse contexto de revisão das projeções, e do cenário de crise interna, o mercado imobiliário já registra queda na procura por imóveis para aluguel. No entanto, nos imóveis comerciais, especialmente em shoppings, onde a crise também bate à porta, os empresários estão diante de um dilema escondido sob contratos de locação que não permitem negociar em tempos de crise ou de vendas em alta.

A locação de imóvel urbano é regulada pela Lei Federal 8.245/91, mas no caso dos shoppings, o artigo 54 especifica que na relação entre lojista e empreendedor, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação. No entanto, não é o que ocorre na prática.

O lojista tem interesse de expor a sua marca a um universo maior de consumidores, e busca no shopping essa concentração de público, serviços, facilidades em lazer e acesso, mas este empresário deve estar atento às condições a que estará submetido quanto ao elevado investimento inicial e do custo final de ocupação. Além da estipulação de aluguel mínimo reajustável e o percentual bruto sobre o faturamento mensal, a prevalecer o maior deles, integra o contrato locativo a Escritura Declaratória de Normas Gerais, o Regimento Interno, o Estatuto da Associação de Lojista, documentos extensos, contendo muitas disposições com leitura cansativa e que “parecem” apenas regulamentar a forma de funcionamento do shopping. É ai que começam os problemas.

Nas normas gerais em que estão previstos o pagamento do 13º aluguel, de fundo de promoção, publicidade, os encargos comuns e individuais que irão compor o custo final de ocupação, contendo ainda cláusula expressa de que as disposições do contrato de locação que estiverem em confronto com a Escritura Declaratória prevalecerão estas em detrimento daquelas, ou seja, as normas predeterminadas pelo empreendedor locador são soberanas. Nessa dinâmica, fica claro que o lojista não tem condições de “livremente” estipular as cláusulas contratuais, como prevê a Lei, na essência estará subordinado a contrato de adesão, que contém cláusulas rígidas, impostas pela parte mais forte na relação e acerca das quais não há a possibilidade de flexibilização.

A falta de legislação específica para regulamentar esse tipo de relação contratual, transfere a solução dos conflitos para o Judiciário, e o juiz, como aplicador da Lei, fica vinculado ao artigo 54 referido anteriormente, deixando na maioria das vezes o lojista em desvantagem diante do locador.

Mais do que nunca, analisar preventivamente os documentos que irão compor o contrato de locação, a viabilidade financeira do negócio, com pesquisa de mercado quanto a aceitação da marca e o perfil do público e shopping que pretende ingressar, a projeção de ganhos em relação ao tempo dedicado e investimentos, devem ser a pauta principal de quem deseja fazer parte do “pool” de lojistas, para ampliar as chances de sucesso e a sua consolidação no mercado varejista.

Fonte: R7